40% WagaRRSO standardowe (po promocji, bez CPI)RRSO uwzględnia oprocentowanie nominalne, prowizję refinansową, ubezpieczenia jeśli wymagane i pozostałe opłaty. Porównujemy RRSO standardowe BEZ CPI — bo CPI sprzedawana przez bank kosztuje 2-3× więcej niż analogiczna polisa z TU bezpośrednio.
25% WagaMarża banku (po WIBOR/WIRON)Marża to stała część oprocentowania ponad WIBOR/WIRON — decyduje o koszcie po wygaśnięciu okresu stałej stopy lub przy wzroście WIBOR. Premiujemy marżę <1,90% (Pekao 1,80%, mBank 1,79%, PKO 1,89%); marża >2,00% jest karana.
20% WagaŁączny koszt refinansu (prowizja + wycena + notariusz)Prowizja refinansowa 0-2,50% kwoty kredytu + wycena nieruchomości 500-800 zł + akt notarialny 1 000-2 000 zł + opłaty sądowe 200-400 zł. Banki różnią się polityką: Pekao/mBank/Alior oferują 0% prowizji przy sprzedaży wiązanej, PKO zwraca przy polisie nieruchomości PZU.
10% WagaElastyczność LTV i wkład własnyStandardowy LTV 80% (wkład 20%). Oferty z LTV 90% (wkład 10%) — Pekao, Alior, częściowo PKO z UNW — pozwalają refinansować nawet kredyty bliskie wkładowi minimalnemu. LTV ≤70% (BOŚ pożyczka hipoteczna) oznacza większy zapas.
5% WagaBaza referencyjna i stabilność bankuWIBOR 1M (Pekao) reaguje najszybciej na cięcia stóp NBP, WIBOR 6M (ING) najwolniej — preferencja zależy od profilu klienta. PKO jako pierwszy duży bank oferuje WIRON dla refinansu — przyszłościowy standard NBP.
Czy refinans hipoteki to to samo co konsolidacja kredytu?Nie — to dwa różne produkty mylone w marketingu. Konsolidacja łączy 2+ zobowiązania (np. hipoteka + gotówkowy + karta kredytowa) w jeden kredyt z jedną ratą; banki zwykle wymagają minimum 2 spłacanych kredytów. Refinans dotyczy jednego zobowiązania — przeniesienie istniejącego kredytu hipotecznego do innego banku z niższą marżą lub krótszym okresem. Klient z samą hipoteką nie zrobi konsolidacji (nie ma czego konsolidować), ale może zrobić refinans. Jeśli masz hipotekę + kredyt gotówkowy, możesz robić obie operacje — konsolidacja zwykle podnosi marżę vs czysty refinans hipoteki, więc lepiej refinansować hipotekę osobno, a gotówkowy spłacić nadpłatą lub konsolidować z innym gotówkowym.
Kiedy refinans hipoteki nie opłaca się — jaki próg marży?Praktyczna reguła: refinans opłaca się jeśli różnica marż > 0,5pp i pozostały okres spłaty > 7 lat. Przy różnicy 0,3-0,5pp policz koszty operacji (~2 300 zł) podzielone przez miesięczną oszczędność — jeśli zwrot < 24 miesięcy, też warto. Poniżej 0,3pp różnicy lub przy okresie < 5 lat — koszty refinansu pochłaniają oszczędności. Praktyczne pułapki: (1) niska marża u nowego banku często wymaga sprzedaży wiązanej (CPI + konto + karta + wpływy) — policz koszty tych dodatkowych produktów w 5-letniej perspektywie, (2) banki pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę 0,5-1% jeśli refinans w pierwszych 36 miesiącach od podpisania umowy starego kredytu (po 36 mies. zgodnie z ustawą — bez opłat).
Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?Łączne koszty refinansu: 1 500-3 000 zł plus prowizja refinansowa banku 0-2,50%. Składowe: wycena nieruchomości 500-800 zł (nowy bank wymaga aktualnej, jeśli stary kredyt > 2 lat), taksa notarialna 0,3-0,5% kwoty kredytu (przy 300k = 900-1 500 zł), opłaty sądowe 200-400 zł (wykreślenie starej hipoteki + wpis nowej), zaświadczenie ze starego banku o wysokości zadłużenia (~100-200 zł, czasem za darmo), prowizja banku refinansującego 0% (przy sprzedaży wiązanej — Pekao/Alior) do 2,50% (Alior bez sprzedaży wiązanej). Zwrot kosztów następuje typowo w 6-12 miesięcy przy różnicy marż 0,5-1,0pp.
Czy bank może odmówić refinansu jeśli mam dobrą historię w obecnym?Tak — refinans to nowy proces kredytowy, nie automatyczna kontynuacja. Nowy bank ocenia zdolność kredytową od zera: dochody, BIK, scoring, wartość nieruchomości (wycena), LTV po refinansie. Klient, który dostał kredyt w 2022 r. przy dochodach 6 000 zł netto, może w 2026 r. nie spełnić wymogów nowego banku jeśli dochody spadły (urlop bezpłatny, zmiana pracy, status JDG zamiast UoP). Praktyczne pułapki: (1) zmiana statusu zatrudnienia z UoP na JDG zwykle dyskwalifikuje w 6 z 6 banków refinansowych, (2) wzrost zadłużenia (np. dodatkowy kredyt samochodowy) obniża dostępną kwotę refinansu, (3) BIK z opóźnieniami >30 dni (nawet 1×) blokuje refinans w 5 z 6 banków (wyjątek: Santander akceptuje opóźnienia ≤30 dni).
Co to jest WIRON i czy lepsze niż WIBOR dla refinansu?WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) to nowa stopa referencyjna zalecana przez NBP od stycznia 2025 r. jako zastępstwo dla WIBOR. Różnice: WIRON to średnia ważona z rzeczywistych transakcji overnight (1-dniowych) na rynku międzybankowym — odporna na manipulacje, niższa od WIBOR średnio o 5-15 punktów bazowych. WIBOR to stopa deklarowana przez 10 banków (panel kwotujący), historycznie wyższa o ~0,1-0,15pp. W maju 2026 PKO BP jako pierwszy duży bank oferuje refinans w WIRON 3M; pozostałe banki nadal stosują WIBOR 1M/3M/6M. Praktycznie: WIRON jest tańszy o ~0,1pp ale różnica jest niewielka — wybór WIRON ma znaczenie dla klienta z 20-letnim horyzontem (oszczędność ~3 000-5 000 zł), nieistotny dla 5-letniego.
Czy mogę refinansować kredyt i jednocześnie zwiększyć kwotę?Tak — to refinans z wypłatą dodatkowej kwoty (refinans z zwiększeniem kwoty kredytu). Nowy bank spłaca stary kredyt + udziela dodatkowej kwoty, typowo 10-20% wartości nieruchomości. Klient otrzymuje gotówkę na cele dowolne (remont, edukacja, inwestycje). Dostępność: Alior Megahipoteka oferuje dodatkową wypłatę do 20% wartości nieruchomości (jako wyróżnik w grupie TOP-6); Pekao/PKO/Santander akceptują do 10-15%; mBank/ING zwykle nie. Koszty: dodatkowa kwota podlega tej samej marży co główny refinans, ale całość RRSO rośnie o 0,2-0,5pp bo bank traktuje wypłatę dodatkowej kwoty jako wyższe ryzyko. Praktyczne pułapki: wypłata dodatkowej kwoty często wymaga wyższego LTV (≤80% bez UNW, ≤90% z UNW) — sprawdź wartość nieruchomości przed wnioskiem.
Czy CPI (ubezpieczenie kredytu) jest obowiązkowe przy refinansie?Nie — CPI (Credit Protection Insurance, ubezpieczenie spłaty kredytu) nigdy nie jest obowiązkowe przy refinansie zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim. Banki sprzedają CPI jako produkt wiązany — w zamian za zakup polisy oferują 0% prowizji za refinans (Pekao, mBank, Alior) lub niższą marżę (Santander 0,99% vs 1,99% bez CPI). Pułapka: CPI sprzedawana przez bank kosztuje 2-3× więcej niż analogiczna polisa kupiona bezpośrednio w TU (towarzystwie ubezpieczeniowym). Praktyczna decyzja: jeśli realnie potrzebujesz ubezpieczenia spłaty kredytu (np. samodzielny żywiciel rodziny), kup osobną polisę z TU i odrzuć CPI w aplikacji. Oszczędność na 25 lat: 8 000-20 000 zł. W aplikacji online CPI jest zwykle domyślnie zaznaczone — wymaga jawnej odmowy.
Co jeśli mój obecny bank obniży marżę po groźbie refinansu?To renegocjacja — alternatywa dla refinansu, opisana w zestawieniu wyboru powyżej. Klient z dobrą historią + złożonym wnioskiem o refinans w konkurencyjnym banku ma realną siłę negocjacyjną — obecny bank traci klienta z 20+ letnią perspektywą obsługi. Praktyka maja 2026: banki zwykle schodzą z marżą o 0,2-0,3pp (max 0,5pp), nie pełną obniżkę do poziomu refinansu. Praktyczne pułapki: (1) renegocjacja wymaga aneksu — pobierz formalną propozycję (e-mail/PDF), bo telefoniczne obietnice nie obowiązują, (2) bank zwykle proponuje sprzedaż wiązaną w zamian (CPI, ubezpieczenie nieruchomości, karta kredytowa) — policz koszty, (3) renegocjacja zachowuje stary okres i kapitał — refinans pozwala też skrócić okres lub zwiększyć kwotę (wypłata dodatkowej kwoty). Praktyczna reguła: renegocjacja jeśli różnica < 0,3pp (koszty refinansu nie zwrócą się), refinans jeśli > 0,5pp.