Umowa najmu lokalu mieszkaniowego jest dokumentem regulowanym przez prawo cywilne. Decydując się na wynajęcie nieruchomości, właściciel zobowiązuje się do udostępnienia jej najemcy na czas określony w umowie w zamian za czynsz. Treść umowy najmu jest bardzo ważna, dokument musi być skonstruowany tak, aby nie było żadnych wątpliwości co do praw oraz obowiązków obydwu stron.
Co powinna zawierać umowa najmu?
Umowę najmu należy sporządzić w dwóch egzemplarzach. Dokument powinien zawierać takie informacje jak:
– data oraz miejsce zawarcia umowy,
– określenie stron wraz z danymi osobowymi właściciela nieruchomości oraz najemcy,
– dokładny opis stanu mieszkania – jego powierzchni oraz wyposażenia,
– wysokość czynszu wraz z wyszczególnieniem elementów składowych opłat,
– czas trwania umowy oraz warunki jej wcześniejszego wypowiedzenia,
– prawa i obowiązki stron,
– podpisy.
Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego bez większych problemów znajdziemy w sieci. Oczywiście taki dokument może zawierać również dodatkowe elementy, na przykład wysokości kaucji, inne nakłady ponoszone przez najemcę, zasady przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty. Warto dokładnie opisać również stan mieszkania, zazwyczaj takie informacje są zawarte w załączniku do umowy – protokole zdawczo-odbiorczym.
Pamiętajmy, że umowa nie obejmuje wyłącznie lokalu, ale dotyczy także wyposażenia, które znajduje się w środku. Dokładny opis stanu mieszkania w momencie najmu z wyszczególnieniem najdrobniejszych szczegółów typu pleśń na ścianach, czy ubytki w płytkach ceramicznych, pozwolą ustosunkować się w odpowiedni sposób w przypadku ewentualnych sporów. Nie każdy zdaje sobie z tego sprawę, ale zgodnie z kodeksem cywilnym art. 681 to najemca jest zobowiązany do pokrywania kosztów napraw czy konserwacji lokalu. W umowie najmu warto poruszyć też kwestię remontów – wszystkie zmiany muszą być uzgodnione wcześniej z wynajmującym, inaczej najemca nie może liczyć na refundację kosztów, co więcej właściciel lokalu może zażądać usunięcia wykonanych ulepszeń.
Ochrona wynajmującego
Nie zawsze współpraca pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą przebiega bezproblemowo. Niestety na podstawie jednego, czy dwóch spotkań nie sposób ocenić, czy najemca to osoba godna zaufania, która będzie dbać o mieszkanie, czy wręcz przeciwnie – doprowadzi je do ruiny, co więcej będzie odmawiała opuszczenia lokalu. Na takie ewentualności warto być przygotowanym. Jeżeli umowę najmu lokalu mieszkalnego właściciel zarejestruje w urzędzie, wówczas będzie objęty odpowiednią ochroną. Zgłoszenie umowy najmu do urzędu jest bezpłatne i nie skutkuje obowiązkiem podatkowym.
Wypowiedzenie umowy najmu
Zasady wypowiedzenia umowy najmu reguluje kodeks cywilny. Jeżeli w dokumencie nie ma informacji o terminach wypowiedzenia, wówczas można opierać się na terminach ustawowych. W przypadku, gdy czynsz płacony jest co miesiąc, najem można wypowiedzieć miesiąc naprzód.
Właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca:
– mimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową, doprowadza do powstawania szkód, niszczy wyposażenie mieszkania,
– zwleka z płatnościami czynszu lub opłat za media co najmniej trzy miesiące, mimo pisemnych upomnień oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na uregulowanie zobowiązań,
– wynajmuje lokal lub jego część osobom trzecim bez zgody właściciela.
Umowa najmu mieszkania nie może być sprzeczna z ustawą
Niezależnie od tego, czy jesteśmy najemcami, czy właścicielami nieruchomości, należy zdawać sobie sprawę z tego, że umowa najmu lokalu mieszkalnego nie może być sprzeczna z ustawą o ochronie praw lokatorów. Warto znać swoje prawa oraz obowiązki i stosować się do tych zapisów.