Już od 4 tygodni młodzi obywatele Polski mają możliwość ubiegania się o dopłaty w ramach programu rządowego „Mieszkanie dla Młodych”. Pozwala on na uzyskanie dopłat kredytowych, wypłacanych w momencie uruchomienia kredytu na nowe mieszkanie z rynku pierwotnego, w wysokości od 10 do maksymalnie 20% ceny transakcyjnej nieruchomości.
Można zastanawiać się jednak, ile tak naprawdę można zyskać na MDM-ie? Czy wysokość dopłat jest na tyle atrakcyjna, aby przechodzić żmudną procedurę ubiegania się o dofinansowanie państwowe? Czy opłaca się zaciągnąć kredyt w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”, czy lepiej po prostu wziąć kredyt na mieszkanie w standardowej ofercie bankowej?
Wyższa marża kredytowa
Aby móc zaciągnąć kredyt mieszkaniowy w programie MDM, należy spełnić wymagania ustawowe uczestnictwa w nim, jak i udać się do banku, który ma podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Do 16 stycznia 2014 roku takie umowy miały podpisane banki: PKO BP, Pekao SA, Getin Noble Bank, Alior Bank, Bank Ochrony Środowiska, Zrzeczenie Banków Spółdzielczych BPS oraz Spółdzielcza Grupa Bankowa. Zainteresowanie klientów programem MDM nie było wysokie, bowiem, jak podawał portal Mieszkaniedlamlodych.com, w ciągu 16 dni działania programu złożono wnioski na kwotę około 3,2 mln zł. Z 400 wniosków zostało pozytywnie przyjętych przez BGK zaledwie 150.
Problemem dla popularyzacji programu „Mieszkanie dla Młodych” może być między innymi to, że oferta kredytowa banków w jego ramach nie jest zbyt atrakcyjna. Wręcz przeciwnie. Niektóre banki przy kredytach MDM pobierają wyższą marżę kredytową, wpływającą w bezpośredni sposób na wysokość oprocentowania zobowiązania kredytowego, niż przy pozostałych kredytach zabezpieczonych hipoteką ustanowioną na nieruchomości mieszkalnej. Wskazują na to sami zainteresowani programem, o czym można przeczytać na facebookowym profilu społeczności „Mieszkanie dla Młodych”:
„Na chwile obecna, oprocentowanie kredytu z dofinansowaniem MDM jest wyższe niż kredytu bez dofinansowania. Kilka cyfr: różnica miedzy jednym a drugim kredytem np. na 150 tys na 15 lat uwaga, Uwaga wynosi 5-7 zł Żeby było ciekawiej, jeśli bank wykorzysta pewne luki prawne ostatecznie możemy być w plecy ok 20 tys zl. Radze przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy kredytowej z dofinansowaniem MDM skontaktować się ze specjalistą (doradca finansowym).”– wypowiedź z 16 stycznia 2014 roku użytkownika Rafał Groń.
„Witam, właśnie otrzymałam od doradcy finansowego kalkulację kredytu z MDM i bez MDM. Jak to możliwe, że kredyt z opcją MDM wychodzi drożej o ponad 16zł na miesięcznej racie?? Nie wspomnę o tym, że kalkulator na Państwa stronie podaje ratę o 150 zł niższą przy moich parametrach. Jak to rozumieć?”- wypowiedź z 18 stycznia 2014 roku użytkownika Agnieszka Nowak.
Różnice w marżach kredytów hipotecznych w standardowej ofercie banków i w ofercie MDM wynikają z tego, że banki mają właściwie dowolność w kształtowaniu oferty kredytów preferencyjnych i zwykłych. W pierwotnej ustawie o „Mieszkaniu dla Młodych” znajdował się zapis, że warunki kredytu preferencyjnego nie mogą być mniej korzystne od standardowej oferty kredytowej w danym banku. Niestety, w wyniku dalszych prac nad ustawą przepis ten został wykreślony. Obecnie nie obowiązuje, a banki na tym korzystają kosztem samych beneficjentów programu. Najczęściej marża kredytowa w bankach oferujących kredyty MDM będzie wyższa od standardowej nieznacznie, bo o 0,1-0,5 punktu procentowego.
Dopłata tylko do części mieszkania
Perspektywa uzyskania nawet 20% dopłaty do ceny nieruchomości wydaje się być bardzo atrakcyjna dla kredytobiorców chcących nabyć mieszkanie z rynku pierwotnego. Niestety, realna dopłata może być znacznie niższa, co związane jest ze sposobem wyliczania dopłat. Dofinansowanie nie jest liczone od ceny zakupu nieruchomości, jak potocznie jest to rozumiane przez beneficjentów. BGK wylicza wysokość dopłaty posiłkując się średnim wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy.
Ten sam wskaźnik decyduje o limicie ceny mieszkań nabywanych w programie „Mieszkanie dla Młodych”, w którym trzeba się zmieścić, aby uzyskać wsparcie finansowe ze strony państwa. Pamiętać należy również, że dopłaty uzyskuje się tylko do 50 mkw powierzchni, a maksymalnie można nabyć w programie mieszkanie o wielkości 75 mkw. Generalnie, im tańsze mieszkanie, tym większą dopłatę uzyskamy, bowiem będzie ona liczona od wskaźnika przeliczeniowego, a nie od realnej ceny, jaką uiściliśmy w ramach transakcji kupna-sprzedaży.