Zaciągając kredyt mieszkaniowy z zabezpieczeniem hipotecznym klient zobowiązuje się w umowie kredytowej do zapłaty rat kredytowych w regularnych odstępach czasu, do danego dnia miesiąca. Zwykle bank umożliwia swoim klientom wybór odpowiedniego dla nich dnia miesiąca, w którym będą musieli zapłacić ratę kapitałowo-odsetkową.
W momencie, gdy kredytobiorca spóźnia się z zapłaceniem raty, bank nalicza dodatkowe odsetki karne. Jeśli i to nie skłoni klienta do zapłaty należności z tytułu kredytu, wówczas bank wszczyna postępowanie celem porozumienia się z klientem w sprawie spłaty zaległego zobowiązania. Nie zawsze takie działania przynoszą spodziewane rezultaty. Może więc dojść do sytuacji, w której bank sprzeda dług wynikający z zaciągniętego kredytu mieszkaniowego klienta, firmie windykacyjnej.
Firmy zajmujące się ściąganiem zaległości, czyli windykatorzy, mają swoje metody odzyskania długu od klienta banku. Kodeks cywilny umożliwia zbycie zobowiązania kredytowego przez bank w drodze cesji wierzytelności innemu podmiotowi, który wyrazi chęć jego zakupu. Nierzetelny kredytobiorca musi liczyć się z taką możliwością. Kupujący wierzytelność staje się wierzycielem kredytobiorcy i ma pełne prawo do rozpoczęcia egzekwowania zaległości na własny rachunek, stosując zgodne z prawem metody. Kredytobiorca w takiej sytuacji otrzymuje pisemną informację o dokonaniu cesji wierzytelności. W informacji tej wskazany jest pełnomocnik wierzyciela, czyli zwykle windykator, kwota zadłużenia na dzień cesji, warunki współpracy z nowym wierzycielem oraz numer telefonu do kontaktu bezpośredniego. Jednocześnie, podczas pierwszego kontaktu z nowym wierzycielem dłużnik otrzymuje pierwszą ofertę warunków spłaty zobowiązania.
Dłużnik nie musi wyrazić zgody na sprzedaż długu firmie windykacyjnej czy funduszom sekurytyzacyjnym, które obracają wierzytelnościami, eliminując złe długi z portfeli banków. Przy cesji wierzytelności, kredytobiorca mający dług wobec banku, musi negocjować już z nabywcą długu, tj. z firmą windykacyjną lub funduszem sekurytyzacyjnym, jak spłacić zadłużenie.
Jeśli niezwłocznie kredytobiorca nie spłaci swojego zadłużenia, regularnie firma windykacyjna będzie podejmowała serię kontaktów z nowym dłużnikiem, za pośrednictwem dostępnych kanałów komunikacji, między innymi telefonu, wiadomości elektronicznych, SMS-ów, a nawet osobistych wizyt terenowych w miejscu zamieszkania dłużnika.
Po cesji wierzytelności zwykle firma windykacyjna chce w trybie polubownym doprowadzić do spłaty zadłużenia wynikającego z zaciągniętego kredytu bankowego. W tym czasie kredytobiorca musi liczyć się z tym, że jego zadłużenie powiększy się o odsetki ustawowe, naliczane za każdy dzień zwłoki w spłacie kredytu. W przypadku, gdy klient zacznie spłacać swoje zobowiązanie wobec firmy windykacyjnej, będzie mógł skorzystać z licznych udogodnień, w tym z zaniechania spłaty części zadłużenia, czy z konkursów lub programów premiowych.