Mieszkanie czy dom na kredyt nie jest zjawiskiem charakterystycznym wyłącznie dla Polski. Na całym świecie system kredytowy musi współdziałać z rynkiem nieruchomości, aby obywatele mieli szansę na własne mieszkanie. Oczywiście, są i tacy kupujący, którzy mają wystarczająco własnych oszczędności, aby móc sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę, ale pozostają oni w mniejszości. We wszystkich krajach rozwiniętych, czego najlepszym przykładem są chyba Stany Zjednoczone, mieszkania kupuje się na kredyt, a bywa, że stan zadłużenia nieruchomości w relacji do PKB kraju dochodzi do 100%.
W USA dom na kredyt to norma, a jego właściciele przez całe życie spłacają raty do banku. Często też zadłużenie nieruchomości choćby w połowie, jest sprzedawane jako papiery wartościowe funduszom inwestycyjnym, czy np. ubezpieczycielom. Większość nieruchomości pozostaje więc przez całe dziesięciolecia w systemie bankowym lub ogólnie – finansowym. Jak jest w Polsce? Paradoksalnie, nasze społeczeństwo jest biedniejsze, ale szybciej spłacamy kredyty mieszkaniowe. Często też w ostatnich latach decydowaliśmy się na spłatę zadłużenia przed terminem określonym w harmonogramie z bankiem.
Wyjątkowość polskiego rynku nieruchomości
Polski sektor nieruchomości i bankowy trudno porównywać z tymi samymi sektorami za oceanem, w USA, czy w Europie Zachodniej. Niemniej jednak, Polacy spłacają bardzo szybko kredyty zaciągane na mieszkanie czy dom. Często okres spłaty skraca się o kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Kredyt na przykład, ustalony na 30 lat spłaty, jest spłacany w 10. Polski rynek należy pod tym względem do wyjątków w skali światowej. Jedynie w okresie kryzysu gospodarczego na świecie, na przełomie lat 2008 i 2009, sektor bankowy produkował nowe kredyty w coraz większym zakresie. Pomimo to, przyrost salda kredytowego, czyli łączna kwota, jaką jesteśmy winni bankom z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych, nie rośnie tak szybko.
Dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące tempa spłacania kredytów hipotecznych przez klientów polskich banków, są bardzo pozytywne. Pomimo, że jeszcze do niedawna kredyty na 25-35 lat były normą, to jednak są one spłacane szybciej – nawet po 10-14 latach. Dokonujemy nadpłaty kredytowej, albo też spłacamy za jednym razem cały dług. Nie jest to dokonywane po jednym czy dwóch latach spłaty, ale jednak szybciej potrafimy wywiązać się ze spłaty całego kredytu, niż początkowo deklarujemy to w umowach kredytowych. Im saldo kredytu jest mniejsze, tym zadłużenie jednego klienta nie przyrasta tak szybko, jak w normalnych warunkach regularnej spłaty rat kapitałowo-odsetkowych.
Spłaty kredytów w ciągu roku szacuje się na kwotę 20 mld zł, co pokrywa w 60% zapotrzebowanie na nowe kredyty. Całkowita zdolność kredytowa wynosi około 450 mld zł, a zadłużenie – 340 mld. Gdyby nie fakt, że chcemy i spłacamy kredyty hipoteczne szybciej, niż zakłada to harmonogram, w ciągu jednej dekady polskie społeczeństwo byłoby mocno zadłużone, co niekoniecznie przełożyłoby się pozytywnie na stan rodzimej gospodarki. Jeśli zadłużenie radykalnie by się zwiększyło, banki nie byłyby w stanie udzielać nowych kredytów. Na szczęście, jest zupełnie inaczej. Niskie stopy procentowe, panujące w Polsce od półtora roku, spowodowały, że koszty kredytu zdecydowanie zmalały. W takich warunkach łatwiej było spłacać zadłużenie lub nadpłacać kredyt, ponieważ kredytobiorca nie wydawał tyle jednorazowo na spłatę miesięcznej raty kredytowej.
Oszczędności na kredycie
Dzięki wcześniejszej spłacie kredytu, albo regularnym jego nadpłacaniu, klient oszczędza na odsetkach. O ile bank nie nalicza wysokiej opłaty za nadpłatę kredytu i elastyczne ustalanie wysokości kolejnych rat kredytowych, kredytobiorca może zaoszczędzić kosztach kredytu. W kolejnych ratach będą one bowiem miały niższą wartość, z uwagi na to, że będą naliczone od niższego łącznego zadłużenia kredytobiorcy. Im więcej nadpłaci kredytu w trakcie jego spłaty, tym zmniejszy przyszłe raty kapitałowo-odsetkowe. Może też skrócić okres spłaty zobowiązania, jeśli bank wyrazi na to zgodę, a to może wymagać przeliczenia ponownie zdolności kredytowej klienta.
Pamiętajmy, że wcześniejsza spłata rat jest zagwarantowana klientom zaciągającym kredyty konsumpcyjne.
Kto nadpłaca kredyty?
Mogłoby się wydawać, że najliczniejsza grupa kredytobiorców szybciej spłacająca część lub całość zadłużenia hipotecznego wobec banku, pochodzi z dużych miast, takich jak Warszawa, gdzie zarabia się najwięcej w skali Polski. Jak pokazują dane Biura Informacji Kredytowej, wcale tak nie jest.
BIK określa, że na kredytowej mapie Polski najlepiej ze spłatą kredytów radzą sobie mieszkańcy wschodniej Polski. To oni charakteryzują się rzetelnością w spłacie. Najniższe wskaźniki opóźnionych kredytów notowane są w województwach podkarpackim, lubelskim, małopolskim, podlaskim i świętokrzyskim.