Każdy kraj w Unii Europejskiej ma inne zasady udzielania kredytów hipotecznych w walucie rodzimej i kredytów walutowych. Wkrótce ma się to zmienić za sprawą wprowadzenia nowej dyrektywy unijnej. Dzięki niej interesy kredytobiorców mają być znacznie lepiej chronione, a ponadto banki mają prowadzić transparentną politykę kredytowania hipotecznego.
Już pod koniec ubiegłego roku powstał projekt zmian w unijnych przepisach dotyczący udzielania kredytów mieszkaniowych z zabezpieczeniem hipotecznym. Na jakie zmiany powinni naszykować się sami kredytobiorcy w Polsce?
Kryzys finansowy mocno uderzył w banki
Wraz z wybuchem kryzysu gospodarczego w całej Unii Europejskiej najmocniej odczuły go banki. Niska skłonność do zaciągania kredytów wśród obywateli zdecydowanie obniżyła zyski wypracowywane przez banki. Klienci wykazywali ogromny spadek zaufania do instytucji finansowych i do całego systemu finansowego istniejącego w Unii Europejskiej, stąd też pojawiła się potrzeba zmian przepisów w skali całej Wspólnoty, a nie jedynie w poszczególnych krajach. Zmiany te miały przyczynić się do zwiększenia bezpieczeństwa kredytobiorców, zarówno w zakresie zaciągania kredytów, jak i ich spłaty.
Już 10 grudnia 2013 roku Parlament Europejski przyjął projekt dyrektywy dotyczącej kredytów hipotecznych w całej Unii Europejskiej. Jakie są jej wytyczne?
Plany dotyczące dyrektywy unijnej dla banków
Parlament Europejski konstruując poszczególne punkty dyrektywy dla systemów bankowych w poszczególnych krajach chciał zadbać o zwiększenie przejrzystości i zasad udzielania oraz spłaty kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Priorytetem dyrektywy miało być zwiększenie stopnia informowania klienta o zasadach udzielania kredytu oraz o ryzyku związanym z kredytowaniem. Unia chciała, aby każdy z banków działających na terenie Unii Europejskiej w sposób jak najbardziej szczegółowy przekazywał potencjalnym kredytobiorcom informacje o kredycie, zebrane w formie zunifikowanego formularza. W szablonie tym miały znaleźć się szczegółowe cechy danego kredytu hipotecznego, wraz z oceną stopnia ryzyka kredytowego, zarówno przy kredytach w walucie rodzimej, jak i w walucie obcej. Dla kredytów walutowych ryzyko jest bezdyskusyjne, ale w zobowiązaniach udzielanych w walucie rodzimej kredytobiorcy, również istnieje ryzyko zmiany stopy procentowej, a wraz z nią wysokości kosztów kredytowych, ponoszonych przez kredytobiorcę. Kredytobiorca powinien być świadomy przed zaciąganiem kredytu, że przedstawiony mu harmonogram spłaty zobowiązania kredytowego podlega zmianom w czasie. W krajach unijnych, wraz ze zmianą głównych stóp procentowych, zmieniają się warunki kredytowania hipotecznego. Przy wzroście stóp procentowych, kredyty drożeją, a przy spadku – tanieją, w związku ze wskaźnikami takimi jak LIBOR, WIBOR czy EURIBOR.
Unia Europejska poprzez dyrektywę bankową chciała dać kredytobiorcom możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania kredytowego, bez ponoszenia z tego tytułu horrendalnie wysokich kosztów. Unia miała zagwarantować, że prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego będzie na umiarkowanym poziomie. Dodatkowo, kredytobiorca ma mieć wystarczająco dużo czasu, aby bez ponoszenia finansowych konsekwencji, odstąpić od umowy kredytu hipotecznego, podobnie jak dziś w Polsce można odstąpić od umowy kredytu konsumenckiego.
Kłopotem dla banków i systemów finansowych w wielu krajach Unii Europejskiej w obliczu kryzysu gospodarczego, były tzw. złe kredyty hipoteczne. Dlatego też dyrektywa unijna według projektu przygotowanego przez Parlament Europejski, miała zobowiązywać kredytodawców do przeprowadzenia gruntownej oceny wiarygodności kredytowej przyszłego kredytobiorcy. Badanie historii kredytowej i zdolności do spłaty zobowiązania kredytowego powinno być priorytetem dla banku.
Jakie założenia wejdą w życie?
Wcześniejszy projekt dyrektywy dotyczącej kredytów hipotecznych był poddawany pracom w Parlamencie Europejskim. Jego ostateczny kształt może różnić się od pierwotnego, przygotowanego już 31 marca 2011 roku po wcześniejszej analizie udzielanych kredytów w Unii Europejskiej. Na jakie zmiany powinni więc przygotować się kredytobiorcy również w Polsce? Otóż, Ministrowie finansów krajów Unii Europejskiej zaakceptowali przepisy dyrektywy dotyczącej zaciągania kredytów hipotecznych na mieszkanie. Zasadniczo, ma ona dać klientom lepszą ochronę przy kontaktach z bankiem. Jak głosi komunikat Rady Unii Europejskiej nowa dyrektywa „ustanawia warunki, które mają zapewnić wysoki stopień profesjonalizmu wśród kredytodawców i pośredników.”
Główne punkty owej dyrektywy przedstawiają się następująco:
- Wprowadzenie w życie europejskiego formularza z informacjami o kredycie, w tym o oprocentowaniu, dodatkowych kosztach i warunkach wcześniejszej spłaty,
- Możliwość wycofania się kredytobiorcy z umowy o kredyt hipoteczny w ciągu 7 dni,
- Konieczność udzielania przez kredytodawców i pośredników odpowiednich, wyczerpujących informacji klientom, przed zawarciem umowy kredytowej,
- Wprowadzenie prawa do wcześniejszej spłaty kredytu i braku kar finansowych z tego tytułu, z uwzględnieniem zrekompensowania przez kredytobiorcę kosztów związanych z taką operacją dla kredytodawcy,
- Wprowadzenie warunkowego prawa do przewalutowania kredytu.
Kraje członkowskie Unii Europejskiej w ciągu dwóch kolejnych lat mają obowiązek wdrożyć dyrektywę unijną do prawa krajowego.