Dzisiaj coraz bardziej modne staje się zaciąganie kredytów refinansowych, które najczęściej zastępują spłacane przez klientów kredyty mieszkaniowe. Jednakże, należy zaznaczyć, że nie we wszystkich przypadkach refinansowanie zobowiązań wobec banku jest najlepszym rozwiązaniem dla stale rosnących rat kredytu mieszkaniowego.
Główną ideą przyświecającą kredytowi refinansowemu jest zamiana niewygodnego i często kosztownego kredytu hipotecznego, na o wiele tańszy kredyt, który ma znacznie niższe oprocentowanie. Zaciągając kredyt mieszkaniowy porównujemy wiele ofert różnych banków i instytucji finansowych, które są w danej chwili obecne na rynku. Nie jest to łatwa decyzja, ponieważ bardzo często wiążemy się z bankiem na kilkadziesiąt lat. Warto więc poświęcić więcej czasu na wybranie jak najbardziej optymalnej oferty kredytowej, aby później nie żałować swej decyzji.
Sytuacja na rynku finansowym nigdy nie jest stabilna w dłuższym okresie czasu, dlatego też po kilku latach może się okazać, że nasze warunki spłaty kredytu mieszkaniowego nie są konkurencyjne względem innych ofert kredytowania. To właśnie wówczas można zamienić swój stary kredyt na kredyt refinansowy z korzystniejszymi warunkami, należy jednak rozpatrzeć, czy oby na pewno jest to najlepsze wyjście z sytuacji.
Warto rozważyć dwie odrębne sytuacje kredytowe. W pierwszej należy wziąć pod uwagę kredyt hipoteczny, zaciągnięty w warunkach stóp procentowych na poziomie 6%. Stopy te są podstawą dla banków w ustalaniu oprocentowania kredytu, które jest sumą rynkowego oprocentowania oraz marży banku. W przykładzie marża pobierana przez bank niech wyniesie 4%, co daje oprocentowanie kredytu w wysokości 10%. Po upływie kilku lat sytuacja na rynku finansowym oczywiście ulega zmianie i w wyniku niej marże banków przy udzielaniu kredytów wynoszą zaledwie 1,5%. Klient nie chcąc płacić 10% oprocentowania kredytu mieszkaniowego ma dwa wyjścia z sytuacji: może on renegocjować warunki umowy kredytowej ze swoim bankiem, bądź też, jeśli nie da to rezultatu, poszukać kredytu refinansowego niżej oprocentowanego, który pozwoli na spłatę dotychczasowych zobowiązań. Jeśli stara marża była na poziomie 4%, a jest ona wyższa od obecnej, potencjalnej marży na poziomie 1,5%, to sprawa wydaje się być prosta. Pozory mogą jednak mylić, bowiem jeszcze kilka dodatkowych elementów wpływa na kalkulacje kredytową. Wynikające z nich koszty mogą spowodować, że klientowi nie będzie się opłacało zaciągać kolejnego kredytu na nowych zasadach, pomimo różnicy na marżach bankowych.
Na koszty niejako dodatkowe w tym względzie składają się opłaty i prowizje, jakie banki pobierają od klientów w ramach rozwiązania starej i zawarcia nowej umowy kredytowej. Już obliczając wysokość tychże opłat może się okazać, że kredyt refinansowy okaże się nieopłacalny. Dzieje się tak wtedy, gdy prowizje obu banków przewyższają korzyści, jakie klient mógłby uzyskać z tytułu obniżonego oprocentowania.
Kolejnym powodem nieopłacalności zamiany kredytu mieszkaniowego na refinansowy mogą być warunki, na jakich zaciągamy nowy kredyt. Negocjując z bankiem warunki warto pamiętać o kilku istotnych czynnikach. Klienci często pomijają przy zaciąganiu kredytu denominowanego w walucie obcej kosztów wynikających z tzw. spreadu walutowego, czyli różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży walut. Nie każdy wie o tym, że bank udziela kredytu po przeliczeniu go na złotówki po kursie kupna, ale spłata rat następuje już po kursie sprzedaży, który jest niestety wyższy. Należy wspomnieć także i o tym, że przecież oba kursy walut są ustalane przez bank, dzięki czemu łatwo może on manipulować wysokością spreadu, w konsekwencji zwiększając wydatnie swój zysk i zwiększając jednocześnie koszty obsługi kredytu po stronie klienta. Dlatego też negocjując warunki spłaty kredytu trzeba przyjrzeć się wnikliwie zestawieniom kursów banku i walczyć o najniższy, możliwy spread walutowy. W różnych bankach różnice pomiędzy wysokością spreadu bywają ogromne i wahają się w przedziel od 5 do nawet 15%. Jest to niebagatelna różnica, szczególnie dla kieszeni Klienta.
Wszystkie powyższe sytuacje nakierowują czego wystrzegać się i na co zwrócić szczególną uwagę przy zaciąganiu kredytu refinansowego, aby skorzystać na tej niełatwej operacji. W zależności od warunków proponowanych przez bank w sytuacji pierwszej, kiedy mowa jest o różnicach w wysokości marż, kredyt refinansowy może, choć nie musi, opłacać się klientowi.
Drugi przypadek kredytowy dotyczy sytuacji, w której zaciągamy kredyt mieszkaniowy przy marży wynoszącej 1,5% i rynkowej stopie procentowej 6%. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wynosi wówczas 7,5%. Po kilku latach marża banku może naturalnie wzrosną, na przykład do poziomu 4%. Czy wtedy możemy jasno stwierdzić, że przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego w tamtym czasie dokonaliśmy trafnego wyboru? I tak i nie, wszystko oczywiście będzie najlepiej widoczne po dokładnych wyliczeniach matematycznych, które uwzględnią wszystkie czynniki, mogące wpływać na całkowity koszt naszego kredytu. Nawet w takiej zdawałoby się niekorzystnej sytuacji na rynku kredytowym możliwe jest, że zamiana kredytu mieszkaniowego na refinansowy się opłaci. Stanie się tak, jeśli skorzystamy na mniejszym spreadzie walutowym, braku obowiązkowych ubezpieczeń, czy też możliwości przewalutowania kredytu na bardziej atrakcyjną walutę. Te czynniki mogą łącznie spowodować, że nawet niekorzystnie wysoka marża banku może uczynić z kredytu refinansowego dobre rozwiązanie dla klienta.
M.M.
Bankowynet.pl
Loading ...
Facebook