Zdecydowana większość konsumentów kupujących w chwili obecnej mieszkania lub budujących domy zaciąga kredyt mieszkaniowy, dzięki któremu są w stanie sfinansować swoją inwestycję. Niestety, ale niewielu konsumentów posiada wystarczające duże środki finansowe, aby za gotówkę kupić mieszkanie, czy wybudować dom.
Na szczęście, banki udzielają kredytów mieszkaniowych, dlatego też uzyskanie pieniędzy na inwestycję jest jak najbardziej możliwe. Trzeba jednak przy tym dodać, że w gąszczu przepisów bankowych nietrudno się zgubić, warto więc wiedzieć, co czeka nas przy staraniu się o kredyt mieszkaniowy. Poniższy poradnik ma na celu ułatwienie Państwu drogi do uzyskania kredytu bankowego na zakup mieszkania lub budowę domu.
Krok 1 - Zdolność kredytowa
Najważniejsza przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy jest zdolność kredytowa osób wnioskujących. Jeśli jest ona niekorzystna, wówczas raczej nie ma szans na uzyskanie kredytu na swoją inwestycję. Banki biorą też pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku o kredyt wysokość wkładu własnego, jakim dysponują klienci. Zdolność kredytową bank oblicza samodzielnie, niemniej jednak każdy z nas, nawet nie ruszając się z domu, śmiało samodzielnie może obliczyć swą zdolność dzięki kalkulatorom bankowym. Na zdolność kredytową wpływa wysokość osiąganych dochodów, obciążenia wynikające z innych zobowiązań i koszty życia. Nie bez znaczenia pozostaje wiek kredytobiorcy oraz fakt, czy brał on już kiedyś kredyty, posiadał limit na kartach kredytowych, czy też kupował cokolwiek na raty. Jeśli spłacał wówczas swoje zobowiązania w sposób terminowy, jego zdolność kredytowa podwyższy się, ponieważ bank uzna go za rzetelnego kredytobiorcę. Banki biorą pod uwagę także wiek osób wnioskujących o kredyt, a nawet fakt posiadania samochodu. Trzeba pamiętać o tym, ze różne banki mogą niejednakowo ocenić naszą zdolność kredytową, dlatego też jedne będą nam w stanie pożyczyć więcej pieniędzy, inne - mniej.
Krok 2 - Wybór optymalnej oferty
Dzięki narzędziom dostępnym na stronach internetowych możliwe jest porównanie ofert kredytowych pod względem wielkości przyszłych rat, oprocentowania, czy marż bankowych. Jeśli nie mamy dostępu do Internetu, niestety będziemy zmuszeni porównywać oferty dzwoniąc lub odwiedzając kolejne placówki bankowe. Tam też możemy otrzymać wzór umowy kredytowej. Warto o nią poprosić i zabrać ze sobą do domu, ponieważ wtedy będziemy mieli więcej czasu, aby dokładnie przeanalizować warunki kredytu mieszkaniowego i uniknąć ewentualnych przyszłych niespodzianek. O pomoc w zakresie poszukiwania odpowiedniego kredytu dla siebie można zwrócić się do wykwalifikowanych doradców finansowych, czyli pośredników, którzy niewątpliwie pomogą nam wybrać najbardziej optymalną ofertę kredytową. Pamiętać należy przy tym, ze niektórzy pośrednicy pobierają za swoje usługi opłaty.
Krok 3 - Dokumenty
Przy ubieganiu się o kredyt należy bankowi dostarczyć wniosek z załączonymi dokumentami, których bank wymaga. Wniosek kredytowy to absolutna konieczność, jeśli chcemy zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Można go otrzymać w banku lub też ściągnąć z Internetu. Do wniosku należy dołączyć świadectwo z zakładu pracy, jeżeli jesteś zatrudniony w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony, zaświadczenie o uzyskiwanych w ciągu ostatnich 3 lat zarobkach (choć w niektórych bankach wystarczy zaświadczenie z ostatnich 6 miesięcy), wyciąg z rachunku bankowego z ostatnich 3 miesięcy, bądź też oświadczenie, że nie posiadasz rachunku bankowego; książeczkę wojskową - dotyczy to jedynie mężczyzn do 28 lat, lub zaświadczenie o zwolnieniu ze służby bądź jej odroczeniu; dowód osobisty oraz wyciąg z karty kredytowej z ostatnich trzech miesięcy lub oświadczenie, że nie posiadasz karty kredytowej.
Nieco inne dokumenty należy dołączyć do wniosku kredytowego jeśli pracuje się na podstawie umowy-zlecenie. Oprócz wymienionych dokumentów i zaświadczeń należy dostarczyć do banku oryginały umów zlecenia bądź umów o dzieło, oświadczenie pracodawcy o zamiarze ciągłego utrzymywania tego rodzaju stosunku pracy w przyszłości, oraz PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez Urząd Skarbowy. Jeśli jesteś pracownikiem kontraktowym prawdopodobnie bank udzieli ci kredytu na taki okres czasu, jaki zawarty jest w kontrakcie.
Jeśli swoje dochody klient uzyskuje z tytułu prowadzenia własnej działalności gospodarczej musi on dołączyć do wniosku wpis do ewidencji działalności gospodarczej lub wypis z krajowego rejestru sądowego, REGON, NIP, zaświadczenie ZUS o niezaleganiu z zobowiązaniami, kartę podatkową, PIT-y z ostatnich lat potwierdzone przez Urząd Skarbowy bądź też PIT-27 lub PIT-28 z ostatniego roku dla ryczałtowców wraz z pisemnym oświadczeniem o wysokości dochodów za ostatnie półrocze, albo książkę przychodów i rozchodów, PIT za ostatni miesiąc i PIT za ubiegły rok, albo bilans i rachunek wyników za ostatni rok, umowę spółki oraz decyzję walnego zgromadzenia o podziale dywidendy.
To niestety nie wszystkie zaświadczenia, oświadczenia i dokumenty, które bank wymaga od osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Pozostałe dokumenty dotyczą jednak głównie samej nieruchomości, która ma być finansowana z pieniędzy banku.
Jeśli za kredyt mieszkaniowy zamierzasz wybudować dom czy mieszkanie z deweloperem lub spółdzielnią, bank skontroluje również te podmioty. Na pewno zażąda kopii pozwolenia na budowę, odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, jak i planu finansowego inwestycji. Bank może także chcieć sprawdzić umowę przedwstępną pomiędzy wnioskodawcą kredytowym, a deweloperem lub spółdzielnią, a także poznać, jak zaawansowane są wpłaty na budowę nieruchomości.
Jeszcze więcej dokumentów muszą złożyć w banku ci klienci, którzy budują dom jednorodzinny. Zalicza się do nich pozwolenie na budowę i jej kosztorys, notarialny dowód własności działki i wypis z księgi wieczystej, projekt techniczny budynku, zaświadczenie, że klient nie zalega z podatkiem od nieruchomości, polisę ubezpieczeniową nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych oraz wyrys i wypis z ewidencji gruntów.
Z kolei, w przypadku zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym niezbędne jest dołączenie do wniosku kredytowego odpisu z księgi wieczystej oraz umowy przedwstępnej bądź zaświadczenia z agencji nieruchomości, która jest pośrednikiem w transakcji kupna mieszkania czy domu.
Gdy kupujemy działkę budowlaną, czy też rekreacyjną, w banku należy złożyć wraz z wnioskiem także umowę przedwstępną, wyrys i wypis z ewidencji gruntów, oświadczenie o zamiarze kupna ze wskazaniem lokalizacji działki, jej wielkości i ceny.
Zdecydowana większość banków żąda dodatkowo cesji praw z ubezpieczenia nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych, a nawet cesji praw z polisy na życie wnioskodawcy i jego małżonka.
Krok 4 - Informacje dla banku
Banki udzielając kredytu klientom wymagają podania wielu informacji na temat jego sytuacji finansowej i nie tylko. Kredytobiorca musi podać czy jest już kredytobiorcą lub żyrantem w innym banku, jak i fakt, że ubiegał się już o kredyt w konkurencyjnej instytucji, która odmówiła jego udzielenia. Takich danych w żadnej mierze nie można zataić przed bankiem, ponieważ od grudnia 2000 funkcjonuje Biuro Informacji Kredytowej (BIK), które skrzętnie gromadzi informacje o wszystkich kredytobiorcach w kraju. Pobierając z BIK-u raport bank szybko dowie się, gdzie i w jakiej wysokości klient ma dług oraz czy spłaca go zgodnie z planem. W bazach BIK są przechowywane dane także o poręczycielach kredytowych. System BIK-u działa sprawnie, także bank może sprawdzić klienta dosłownie w kilka minut, tak więc w chwili przyjmowania wniosku o kredyt bankowiec dokładnie wie, z kim rozmawia.
Co ciekawe, jeśli klient składa wnioski kredytowe w kilku różnych bankach w tym samym czasie, w każdej placówce może otrzymać decyzję odmowną, bowiem BIK wyda ostrzeżenie dla banków, iż osoba taka może być tak zwanym „łowcą kredytów” i nie należy mu pożyczać pieniędzy. Bank wypytuje osoby starające się o udzieleniu kredytu o takie kwestie, jak comiesięczne wydatki, zobowiązania finansowe, opłaty za mieszkanie, gaz, prąd, telefon, czy wodę, wydatki związane z opłaceniem szkoły dziecka, alimenty itp. Sumaryczna wysokość tychże obciążeń jest następnie odejmowana od deklarowanego i udokumentowanego przez klienta dochodu i w ten sposób bank wylicza tzw. minimum, które musi rodzinie starczyć na pokrycie normalnych wydatków na życie. Pozostała kwota wpływa na wyliczenie zdolności kredytowej.
Krok 5 - Wybór optymalnego kredytu
Poszukiwania najlepszej oferty kredytu mieszkaniowego należy rozpocząć od przejrzenia, czy jakiś bank nie prowadzi właśnie kampanii promocyjnej swoich kredytów. Oprócz obniżonego oprocentowania możemy zaoszczędzić na prowizji, opłacie za wniosek, czy też dostać gratis wycenę naszej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Większość banków ma dla swoich lojalnych klientów specjalne oferty kredytowe, a wnioski takich kredytobiorców są rozpatrywane w pierwszej kolejności. Biorąc kredyt mieszkaniowy w banku, w którym mamy konto, nasza zdolność kredytowa nie będzie tak drobiazgowo sprawdzana, a dokumentów będzie zdecydowanie mniej.
Pomiędzy oszczędnościami, które można poczynić korzystając z promocji bankowych, a wydatkami, które i tak trzeba ponieść na zaciągniecie kredytu mieszkaniowego, jest różnica oznaczająca koszt kredytu. Im więcej oszczędności, tym mniejszy kredyt i większe zaufanie banku do klienta. Trzeba podkreślić, że wysokość oprocentowania kredytu mieszkaniowego zależy od wysokości wkładu własnego. Występuje tu korelacja odwrotna - im większy wkład, tym tańszy kredyt.
Krok 6 - Wybór rodzaju rat
Każdy kredyt, także ten o charakterze mieszkaniowym, możemy spłacać albo w ratach malejących albo równych. Raty malejące są adresowane głównie do osób osiągających wysokie dochody, ponieważ w pierwszym okresie spłaty raty są dosyć wysokie. Z czasem jednak ulegają zmniejszeniu, a miesięczne obciążenia z tytułu kredytu mieszkaniowego są mniejsze. Jednocześnie, przy ratach malejących wraz ze zmniejszaniem się kapitału spada także oprocentowanie kredytu. Banki proponują raty malejące zwłaszcza dla tych klientów, którzy w niedalekiej przyszłości zostaną emerytami, albo też spodziewają się znacznego spadku dochodów.
Z kolei, raty w równych wysokościach pozwalają na dobre rozplanowanie domowego budżetu, ponieważ obciążenia kredytowe co miesiąc są dokładnie w tej samej wysokości. Niemniej jednak, komfort spłaty rat równych pociąga za sobą konieczność zapłacenia większej kwoty odsetek.
Krok 7 - Składowe kosztu kredytu mieszkaniowego
Koszt kredytu mieszkaniowego to nie tylko jego oprocentowanie, złożone z marży banków i stawki Wibor dla kredytów w walucie rodzimej, albo Libor dla kredytów w dolarach, bądź Euribor dla kredytów w euro i we frankach. Warto przy tym wspomnieć, że klienci mający wysoką zdolność kredytową mają możliwość negocjacji marży banku, dzięki czemu mogą oni płacić mniejsze odsetki kredytowe. Na koszt kredytu mieszkaniowego składa się jednak o wiele więcej elementów, do których zalicza się opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego, wydanie promesy kredytowej, podwyższenie kwoty kredytu, przedterminową spłatę całości kredytu lub jego części, zmianę stopy procentowej ze stałej na zmienną, wydłużenie okresu kredytowania, administrowanie rachunkiem kredytowym, wycenę nieruchomości, wizytę inspektora banku na placu budowy, ubezpieczenie kredytu do czasu założenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, cesję polisy na życie kredytobiorcy i jego współmałżonka. Do kosztów kredytu zalicza się również prowizję banku za udzielenie kredytu oraz za przewalutowanie.
Często w ramach promocji bankowych można uzyskać kredyt bez opłat i prowizji, ale banki zastrzegają sobie równocześnie prawo do nałożenia na klienta opłaty za dodatkowe usługi, do których zalicza się sporządzenie harmonogramu spłat.
Tak pokrótce można przedstawić procedurę ubiegania się o kredyt mieszkaniowy.
Bankowynet.pl
(głosów: 4 , średnia ocena: 4.00 na 5)
